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衝刺千億逆勢擴張,中駿集團背後的推力是什麽? [复制链接]
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匿名  发表于 2020-10-01

衝刺千億逆勢擴張,中駿集團背後的推力是什麽?

文|金卫

厦门岛内,土拍市场烽烟再起。

9月29日,厦门推出湖里、海沧、集美3幅宅地出让,其中,湖里地区的一宗地块争夺激烈,吸引了10家房企竞拍,最终,中骏集团全资子公司以33亿元总价获得该住宅地块,溢价率为24.29%,去配建楼面价58553元/平,隐形地价刷新厦门新纪录。

今年4月,中骏集团在厦门市思明区以103.55亿元的代价竞得一宗住宅用地,这也是厦门市的首个百亿总价地块,竞拍当天,这个项目开盘。2018年、2019年,中骏集团同样在厦门制造了地王。

中骏集团,已然成为[chéng wéi]厦门地王收割机。

中骏集团,自从前[cóng qián]几年提出千亿目标之后,这几年开始[kāi shǐ]急速扩张,在土地市场变得异常活跃,2019年,中骏集团的销售规模未能迈上千亿台阶,其负债规模已破千亿,今年6月末,其总负债进一步上升至1315亿。对于一个年收入200多亿的房企,为何会频频制造地王?用什么来消化地王,这也为外界关注。

中骏集团再造地王

今年9月,厦门供应开闸,岛内地块接连出让,引来各大房企争夺。

9月29日,厦门湖里忠仑2020P07地块的拍卖现场,共吸引了汇成、中骏、首开、绿城、保利&特房、中海、华润、国贸、金茂、招商等10家房企现场角逐。

这块地占地面积20424平方米,计容建筑面积65300平方米,起拍总价为26.55亿元,采用█限房价、限地价、竞配建█方式的拍卖。

中骏出手阔绰一把叫价1.35亿,把总价抬到30亿,随后不久[bù jiǔ],中骏又加价2.35亿,可谓豪气逼人。开场十余分钟,土拍便进入竞配建环节,中骏从800平加到5000平,表现[performance]志在必得的决心,汇成不甘示弱紧随其后,和中骏对垒,配建面积节节攀升,开拍半小时配建面积已达8200平,这时,保利&特房杀出,几方争夺激烈,过程长达一个小时。

最终,中骏力压群雄,以33亿元成功[chéng gōng]竞得湖里忠仑地块,竞配建9200平,去配建楼面价58553元/平,一举超过此前恒融晨创下的隐形地价58261元/平,再度[attitudes]刷新厦门单价记录[jì lù]

值得一提的是,9月29日当天,中骏集团曾否认的一个百亿地块当天迎来开盘。

今年4月22日,一家名为泰鸣贸易的新公司经过240轮的竞价,击败旭辉集团、绿城中国[China]、融创中国[China]等4家房企,以103.55亿元的代价竞得福建省厦门市思明区的一宗地块,该地块溢价率为43.82%,成交楼面价49309元/平方米,这也是厦门市的首个百亿总价地块。

市场纷纷猜测背后是中骏集团主导,但是[dàn shì],中骏集团予以否认,直到2020年中期报告,中骏集团才承认[chéng rèn]公司竞得该地块,持股约65%。

事实上,中骏集团在厦门已多次制造地王,2018年底,厦门湖里区2018P03地块,中骏集团以总价38.05亿元、楼面价39090元/平方米拿下;

2019年11月,中骏集团又以59.4亿元成功[chéng gōng]竞得枋湖2019P01地块,楼面价45103元/平方米,刷新当时厦门土地市场总价和岛外楼面单价纪录,成█厦门双料地王█。

过去三年,中骏几乎[much]是厦门岛内地王█收割机█。

中骏集团是谁?

中骏集团创办于1987年,总部[zǒng bù]设于上海,是一家专注于房地产开发[kāi fā]及相关产业的综合性城市[cities]运营服务[fú wù]商,2010年2月在香港[中国香港]联交所主板成功[chéng gōng]上市[shàng shì]

中骏集团的老板黄朝阳原籍福建泉州南安,最早做机械和电器起家,2007年正式做房地产,当年拿下泉州地王。2015年,中骏集团的合同销售尚在百亿徘徊,2017年,中骏集团提出█千亿级规模█战略目标,中骏集团由此走上快车道,2019年销售合同达到805亿,近几年的复合增长率超过50%。

为了早日迈入千亿俱乐部[club],中骏集团加大了土地储备的力度[attitudes],在全国各地买地,不时留下地王身影。

财报显示:2019年中骏集团在全国32个城市[cities]获取了46个新项目,总土地成本[cost]约477.25 亿,截止去年底,中骏集团的土地储备规模为3209 万平方米,这一数据较2016年翻了两倍。

今年上半年,中骏集团再次获取了8幅地块。根据乐居财经研究院统计的上半年房企土储50强榜单,中骏集团以3303万平方米,位列第27名。

2020年,中骏集团给自己[his]定下1000亿的销售目标,后因疫情突然来袭,中骏将销售目标调整为930亿元。为了冲击销售目标,中骏集团加大了去化力度[attitudes],今年5月,京东上线自营房产业务[跑死他们],中骏集团成为[chéng wéi]首个尝鲜者,中骏集团还联动52城百个楼盘,推出10亿购房津贴项目。

中骏集团表示自己[his]形成[xíng chéng][xíng chéng]以房地产开发[kāi fā]为主体,以购物[gòu wù]中心[center]及长租公寓为两翼的核心业务[跑死他们]发展模式,但从营收构成来看,房地产依然是中骏集团的核心业务[跑死他们]

据中期业绩公告披露,今年上半年其合同销售金额为400.76亿元,完成年度[attitudes]目标的43.09%,不及去年同期完成度[attitudes];同比增长8.2%,是近5年来同期最低增长水平,较去年同期增速下降69.7个百分点。

中骏集团一心冲击着千亿目标,但近年来经营状况不容乐观。

2019年中骏集团财报显示:实现收入213.70 亿,同比增长约20.2%;归母公司净利润为35.10 亿,同比增长约3.7%。

今年上半年,中骏集团实现收入151.35亿元,同比增长45.21%;实现母公司拥有人应占溢利21.14亿元,同比增长10.31%。

与此同时,公司的毛利率逐年下滑,2019年,中骏集团的毛利率由2018年的34.6%降至27.6%,下降了7个百分点。今年上半年,中骏集团毛利率为27.9%,而2019年上半年为28.9%,公司将毛利率的下降归咎于限价政策影响[effect]项目平均[an average]销售单价。

毛利率下降,主要[main]成本[cost]大幅攀升,这几年,伴随着[suí zhe]规模扩张,中骏集团的负债水平一直在升。最典型的,中骏集团的销售规模未能迈上千亿台阶,其负债规模在2019年便已破千亿。

2019年末,中骏集团的总负债为1190.96亿元,同比增长50.1%。至2020年6月末,其总负债进一步上升至1315.11亿元。即使剔除合同负债,负债规模也接近千亿元,为971.09亿元。

在负债构成上,由银行及其他[qí tā]贷款、优先票[piào]据及境内债券组成的贷款总额达到455.08亿元,较2019年末增长8.15%。其净负债比率亦随之上升,由2019年末的60.0%提高至今年6月末的68.3%。

从短期偿债压力来看,至今年6月末,中骏集团一年内到期的短期债务合计为207.2亿元,较2019年末大增68.52%。现金及银行存款结余为249.82亿元,对短期债务的覆盖率为1.2倍,而2019年末这一覆盖率约为1.9倍。

地王背后的支撑

虽然负债这么多,但是[dàn shì]中骏集团在拿地方面底气十足,不断的制造地王,一方面为了实现自身千亿梦,还有一个重要[zhòng yào]方面,中骏集团的联营模式。

这几年,中骏集团的少数股东权益也逐年增加,2015年年末,中骏集团的少数股东权益仅有34.71亿元,2019年增长至127.07亿元,规模放大了2.66倍。同样,以8月为例,中骏披露数据称,公司连同其合营公司及联营公司实现合同销售金额约人民币92.14亿元。

对于一个个地王,营收只有400亿的中骏集团自然[zì rán]是难以独自消化的,

对于今年103亿获取的厦门地王,中骏集团在中报中透露自己[his]只拥有地王65%的权益。中骏找到了合作[cooperation]者,像上海泰鸣是通过设立厦门泰鸣开发[kāi fā]项目,股东结构中,中骏占股65%,世发置业占股10%,厦门椿实投资占股10%,泉州睿智投资占股10%,厦门恒兴占股5%。

这些[These]公司都大有来头,据媒体披露,世发置业为安踏创始人丁世忠家族控制;厦门椿实为厦门农和服饰总经理张世居控制;泉州睿智为九牧王林聪颖妻弟陈加贫控制;厦门恒兴为人称█厦门巴菲特█的柯希平控制。

而2018年、2019年两个厦门地王项目中,中骏也只占50%左右的权益。这两个地王也同样引入了合作[cooperation]伙伴,其中最为著名依然是安踏丁世忠家族,以及香港[中国香港]服装[fú zhuāng]大王田元灏的儿子[ér zi]田北俊。

也就是说,正是有了这些[These]富豪们的支持[zhī chí],才有了中骏黄朝阳拿地的勇气,也才有了厦门一个个地王的诞生。当前经济[economic]形势之下,尽管房地产调控日趋严峻,但传统行业企业[business]依然希望[xī wàng]分房地产一杯羹。



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